汇盈策略 97岁的李嘉诚又给同行上了一课

97岁的又给同行上了一课汇盈策略，以七折价格抛售了北京东四环顶级豪宅御翠园，三套价值超过百万，还抛出80到100万补偿老业主。这个捂盘23年地价涨了60倍的项目，背后藏着怎样的商业逻辑？今天我们就来一起好好聊一聊。

2001年，李嘉诚旗下的和记黄埔以7亿元拿下了北京姚家园40万平方米的地块，楼面价值仅1750元每平方米。彼时，北京四环房价不超过5000元每平方米。而如今御翠园备案价已经高达9.97万元每平方米，地价涨幅接近60倍。

即便此前七折抛售，售价仍高达7万元每平方米，是地价的40倍。扣除天安税后的利润仍超过100%。这种囤地慢开发、高溢价的模式被业内称之为李嘉诚式的暴利教科书。项目其实是分三期开发，而且全部都踩中了房价的上涨周期。

2005年，一期开盘价9000元，当时已是地价的5倍。2011年二期涨到了2.9万元，同期周边地价已经达到了7648元。而2022年吹风价突破了10万元每平方米，土地增值收益被榨取到了极致。通过慢速开发，李嘉诚不仅规避了土地闲置的风险，还将土地增值收益最大化。

更绝的是，项目二期因总包商资金断裂，交房推迟到2025年6月，仅剩一个多月仍有100多套未出售。与其承担空置成本，不如套现。这波操作堪称时间换空间的典范。李嘉诚还是李嘉诚汇盈策略，商业眼光真的是让人佩服。

深究其原因，不难发现，近些年，李嘉诚的长实集团在内地的日子其实并不好过。2023年，内地销售额比巅峰时期暴跌了70%，手头急需现金。此次七折抛售预计可回笼数十亿的资金，既能偿还部分海外贷款，又能投入英国基建、新能源等更赚钱的领域。而这种拆东补西的操作与2025年3月抛售全球43个港口套现190亿美元的动作如出一辙。

但是对于购房者而言，御翠园可不一定是高性价比的房产。毕竟价格低并不代表价值高，特别是在现在的房地产市场分化越来越严重的情况下，以及第四代住宅马上要来的背景下。御翠园的这个项目是2005年前后设计的，户型老旧、绿化率低。别说和现在流行的空中花园和落地窗的第四代住宅比，就连周边的次新房都打不过。隔壁观湖国际、泛海国际挂牌价近10万，但物业新、圈层纯，有钱人更愿意买次新。

加上2024年，北京新房市场掀起了降价潮，刚需盘都在卷价格，过期豪宅最后只能以价换量。即便如此，御翠园这波降价也实实在在地冲击了周边的房价。板块竞品，比如北京辰园、融创一号院等新项目被迫跟进促销，部分楼盘单价下调了5%。东榈泉国际公寓一套369平方米的户型，3个月内暴跌了18%。而二手房市场也在同步承压。家园区次品房挂牌价普遍下调了8%，业主心态从惜售直接转向了甩手。

其实现在中小房企都面临着同一个问题，那就是降价找死、不降价等死的困境。而李嘉诚之所以能捂盘这么久，原因就是当初的房地产市场基准制度不完善，在项目的开发和销售时间上存在着政策的空窗期。而现在再想钻这个空子，不仅政策窗口不允许，房价的走势也是最大的风险。毕竟有谁能保证在中国现在这种人口不断减少、财源下降的背景下，房价还能一路高歌猛进？

所以可以预见的就是，未来中国内地随着第四代住宅的慢慢落地，以及新房得房率的不断提升，被迫降价去库存的房企只会越来越多。与此同时，二手房的库存量如果继续屡创新高，房价只会继续下降。以上海为例，3月份二手成交29000多套，到了4月份成交量就定格在了23000多套，这个成交量比3月下滑了21%左右。到了5月，有劳动节和端午节将近600多的假期，可以预见的是，上海将迎来2万套保卫战。

一边是成交放缓，一边却是上海二手房的挂牌量和库存量双双攀到了新高。且链家一家的二手挂牌量就已经逼近18万套了，而全网挂牌恐怕在20万套以上。而这只是台前的数据，懂的人都懂，有很大一部分特殊群体的人不愿意在网上挂出自己的房子，这部分都是在后台交易的。而这些人手中的房产有时候会多得惊掉你的下巴。

所以李嘉诚的七折抛售北京豪宅，表面上看是一场亏本的事，实则是20年前低价拿地，赶上房价暴涨期怒赚一波。现在市场下行，离场留给这三者的只有李嘉诚又赢麻了的感慨。而这波操作既是低买高卖策略的延续，也是对行业变局的精准预判。还是那句话，比你牛的人都跑了，你还在原地苦苦幻想些什么呢？